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묵시적 갱신이란 무엇일까요?
묵시적 갱신이란 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인과 임차인 모두 계약 종료 또는 변경 의사를 밝히지 않아 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 쉽게 말하면, 계약 기간이 끝나도 계속 같은 조건으로 임대차 관계가 유지되는 것입니다.
법 조항을 간단히 살펴보겠습니다.
주택임대차법 제6조 (계약의 갱신)
1) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는
그 기간이 끝난대에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.06.09>
2) 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.05.08>
3) 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008.03.21]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
1) 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. <개정 2009.05.08>
2) 제1항에 다른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008.03.21]
상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)
1) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
2) 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
묵시적 갱신이 적용되는 경우
주택임대차 계약: 주택임대차 계약의 경우, 임대인과 임차인 모두 계약 종료 또는 변경 의사를 밝히지 않으면 계약 기간이 만료되어도 계약이 자동으로 갱신됩니다.
상가건물 임대차 계약: 상가건물 임대차 계약의 경우에는 묵시적 갱신이 적용될 수 있습니다.
묵시적 갱신 기간
주택임대차 계약: 주택임대차 계약의 경우, 묵시적 갱신 기간은 2년입니다.
상가건물 임대차 계약: 상가건물 임대차 계약의 경우, 묵시적 갱신 기간은 1년입니다.
묵시적 갱신의 효과
계약 조건 유지: 묵시적 갱신이 발생하면 기존 임대차 계약의 모든 조건이 그대로 유지됩니다.
임차인의 특약권 행사 가능: 임차인은 묵시적 갱신이 발생한 경우에도 임대차 계약 해지, 임대료 감액, 계약 조건 변경 등의 특약권을 행사할 수 있습니다.
묵시적 갱신 방지
임대인의 통지 의무: 임대인은 묵시적 갱신을 방지하고자 하는 경우, 임대차 계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 의사 또는 계약 조건 변경 의사를 통지해야 합니다.
임차인의 통지 의무: 임차인은 묵시적 갱신을 방지하고자 하는 경우, 임대차 계약 기간 종료 1개월 전까지 임대인에게 계약 해지 의사를 통지해야 합니다.
법에서 묵시적갱신을 인정하는 이유는 임차인을 보호하기 위한 목적입니다.
부동산 임대차계약상 임대차 기간이 만료되었는데도 임차인이 지속해서 부동산을 사용 수익하고 있는 상태에서 임대인이 이의를 제기하지 않는 경우, 임차인은 임대차계약이 계속 유지되는 것으로 생각하는 것이 일반적입니다. 따라서 특별한 합의가 있지 않더라도 계약이 갱신된 것으로 보아 임차인은 부동산을 안정적으로 사용수익 할 수 있다고 봅니다. 단, 임차인이 차임을 연체하거나 임차인으로서 지켜야 할 의무를 위반하는 경우 묵시적갱신은 불가합니다.
묵시적 갱신은 임대차 계약의 안정성을 위해 마련된 제도이지만, 임차인에게 불리하게 작용할 수도 있습니다.
따라서 임차인은 묵시적 갱신의 효과와 방지 방법을 정확히 이해하고, 계약 기간 종료 6개월 전부터 계약 내용을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
