분양권 전매, 이제는 헷갈리지 마세요! 2024년 완벽 가이드

분양권 전매란 무엇일까요?

분양권 전매는 아파트 분양 계약을 통해 취득한 아파트의 입주 권리를 다른 사람에게 넘겨주는 행위입니다. 즉, 아직 건축되지 않은 아파트라도 분양권을 매수하면 미래에 입주할 권리를 사전에 확보할 수 있다는 의미입니다.
최근에는 투자 목적으로 분양권 전매가 활발히 이루어지고 있습니다.
분양권 전매가 지속되면 가수요가 발생하여 투기로 이어질 수 있습니다.
따라서 부동산시장의 과열을 막기 위한 목적으로 분양권 전매 제한 등의 정부 규제가 시행되고 있습니다.
조정대상지역의 경우 주택 청약자는 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매가 제한됩니다. 또한, 전매차익에 대한 과세 대상이 되기도 합니다.

 

분양권-전매

분양권 전매는 크게 수분양자와 2차 매수자로 나눌 수 있습니다.
수분양자는 분양 당시 처음으로 계약한 사람, 2차 매수자는 수분양자로부터 분양권을 이어받은 사람을 의미합니다.

분양권 전매 절차

1. 전매 의사 결정
먼저, 본인이 보유한 분양권을 전매하고 싶은지 결정해야 합니다. 전매 시기, 시장 상황, 개인적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.
2. 매도 가격 책정
전매 가격은 시세, 아파트 위치, 층수, 면적, 옵션 등을 종합적으로 고려하여 책정해야 합니다. 주변 매물 가격을 참고하거나, 부동산 전문가에게 평가받는 것이 좋습니다.
3. 구매자 모집
매도 가격을 책정한 후, 구매자를 모집해야 합니다. 온라인 부동산 플랫폼, 부동산 중개업소, 지인 추천 등 다양한 방법을 활용할 수 있습니다.
4. 매매 계약
구매자와 매매 계약을 체결하기 전에 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 주요 계약 내용으로는 매매 대금, 계약금 지급 방법, 잔금 지급 방법, 명의 변경 시기 등이 있습니다.
5. 중도금 대출 승계 (필요시)
수분양자가 중도금 대출을 받은 경우, 매수자가 중도금 대출을 승계받아야 합니다. 은행에서 중도금 대출 승계 절차를 진행해야 합니다.
6. 명의 변경
매매 계약이 완료되면 분양사무소에서 분양권 명의를 매수자 명의로 변경해야 합니다.
7. 양도소득세 신고
수분양자의 경우, 분양권 전매로 인한 양도소득세를 신고해야 합니다. 신고 기한은 계약일로부터 60일 이내입니다.

분양 후 일정 기간은 분양권 전매가 제한될 수 있습니다. 제한 기간은 분양 계약서 또는 관련 법령에 따라 정해져 있으며, 이 기간 내에 전매 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
매매 계약서에는 매매 대금, 계약금 지급 방법, 잔금 지급 방법, 명의 변경 시기 등 중요한 내용이 명시되어 있으므로 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
수분양자가 중도금 대출을 받은 경우, 매수자가 중도금 대출을 승계받아야 합니다. 은행에서 중도금 대출 승계 절차를 진행해야 합니다.
수분양자의 경우, 분양권 전매로 인한 양도소득세를 신고해야 합니다. 신고 기한은 계약일로부터 60일 이내입니다.


비조정대상지역 분양권 전매 : 2024년 6월 기준 완벽 가이드

현재 비조정대상지역의 경우 분양권 전매가 가능합니다.
비조정대상지역은 투기 우려가 적어 규제가 상대적으로 완화된 지역입니다. 
분양권 전매 또한 비교적 용이하지만, 계약 후 6개월의 전매 제한 기간을 꼭 기억해야 합니다.

전매 제한 기간: 계약 후 6개월 (단, 일부 조건 완화 가능)
거주 의무: 없음
양도소득세: 주택 소유 기간, 취득가액, 양도가액 등에 따라 계산
재당첨 제한: 없음
2주택 처분: 없음
중도금 대출: 당첨자 및 배우자 1인당 2건 가능


분양권 전매 시 주의 사항

분양권 전매 시에는 반드시 전매 제한 기간을 확인해야 합니다. 
이는 시행사 또는 지자체에서 정한 규정으로, 일정 기간 분양권을 전매하는 것을 금지하는 조항입니다. 
만약 전매 제한 기간을 위반하고 거래를 진행할 경우 위약금을 납부해야 할 뿐만 아니라, 추가적인 부과금이 발생할 수도 있습니다.
따라서 분양권 전매 계약을 체결하기 전에 반드시 시행사 또는 지자체에 문의하여 정확한 전매 제한 기간을 확인하고, 관련 규제를 준수해야 합니다.

거주 의무
분양권의 경우 거주 의무는 없지만, 주택을 소유한 기간에 따라 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다.
2년 이상 소유한 경우: 양도소득세 면제
1년 이상 2년 미만 소유한 경우: 양도소득세 50% 감면

세금 관련
분양권 전매 시에는 양도소득세 외에도 지방세 및 교육세 등을 납부해야 할 수 있습니다. 정확한 세금 계산 및 납부를 위해서는 세무 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

분양 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 모호한 부분은 반드시 시행사 또는 전문가에게 문의하여 명확히 해야 합니다.
중도금 지급 시에는 계약서에 명시된 방식 및 절차에 따라 진행해야 합니다. 전매 계약 체결 후에는 명의 변경 절차를 꼭 거쳐야 합니다.
분양권 전매는 일반 주택 매매와는 다르게 제한 기간과 세금 혜택 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 따라서 위의 내용을 참고하여 신중하게 진행하시기를 바랍니다.