부동산 계약 사기 예방법: 전세 계약 사기, 미등기 전매 주의 사항

서론: 부동산 계약 사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다

부동산 시장이 활발해질수록 각종 사기도 함께 늘어나고 있습니다. 특히 전세 계약 사기와 미등기 전매 사기는 부동산 거래 경험이 부족한 사람들에게 큰 피해를 줄 수 있습니다. 실제로 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기, 소유권 이전이 불가능한 미등기 전매 사기 등의 피해 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.

이 글에서는 부동산 계약 사기를 예방하는 방법과 사기 수법을 구체적으로 설명하고, 안전한 거래를 위한 필수 체크리스트를 제공해 드리겠습니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면, 반드시 끝까지 읽고 사기를 예방하는 법을 익히시기를 바랍니다.

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1. 전세 계약 사기란? 주요 수법과 예방법

1) 전세 계약 사기의 주요 유형

✔ 이중 계약 사기
: 임대인이 동일한 집을 여러 명에게 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법입니다.

✔ 깡통전세 사기
: 주택의 실제 매매가보다 전세가가 높은 경우, 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어가면서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.

✔ 대리인 사기
: 임대인이 아닌 사람이 위조된 신분증을 이용해 계약을 체결하는 경우입니다.

✔ 허위 매물 사기
: 시세보다 저렴한 매물을 미끼로 보증금 일부를 먼저 요구한 후 잠적하는 방식입니다.

2) 전세 계약 사기 예방법

✅ 등기부등본 확인 필수

• 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 소유자가 실제 임대인과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 근저당권, 압류 등 권리관계도 꼼꼼히 체크하세요.

✅ 전세가율 확인하기

• 주변 시세 대비 전세가가 비정상적으로 높은 경우 깡통전세 가능성이 높습니다.
• KB부동산, 국토교통부 실거래가 조회 사이트에서 전세가율을 확인하세요.

✅ 전세 보증보험 가입 가능 여부 체크

• 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증보험 가입이 가능한지 확인하세요.
• 보증보험 가입이 불가능한 주택은 사기 가능성이 높습니다.

✅ 계약서 특약 사항 추가하기

• "전세보증금 반환보장" 등의 특약을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.

✅ 집주인과 직접 대면 후 계약하기

• 부동산 중개업소를 거치더라도 반드시 집주인을 직접 만나 신분증과 등기부등본을 대조해 보세요.

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2. 미등기 전매란? 위험성과 예방법

1) 미등기 전매란?

미등기 전매란 아직 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 주택을 매매하는 행위를 말합니다. 주로 분양권 전매나 재개발·재건축 지역에서 발생하며, 불법 거래로 간주될 수 있습니다.

2) 미등기 전매의 주요 사기 수법

✔ 가짜 분양권 사기
: 분양권을 가진 것처럼 속여 계약금을 받은 후 잠적하는 사례가 많습니다.

✔ 소유권 이전 불가 사기
: 등기가 완료되지 않아 소유권을 이전받을 수 없는 경우가 있습니다.

✔ 계약금 먹튀 사기
: 매도자가 계약금만 받고 잠적하는 경우가 있으며, 법적으로 보호받기 어렵습니다.

3) 미등기 전매 사기 예방법

✅ 소유권 이전 등기 여부 확인

• 등기부등본에서 소유자가 실제 매도인인지 확인해야 합니다.

✅ 불법 전매 여부 체크

• 분양권은 일정 기간 전매가 금지된 경우가 많습니다. 국토교통부 청약홈에서 전매 가능 여부를 확인하세요.

✅ 분양 계약서 원본 확인

• 매도인이 실제 분양권을 소유하고 있는지 계약서를 직접 확인하세요.

✅ 계약서에 소유권 이전 관련 조항 명시

• "소유권 이전 등기 완료 후 잔금 지급" 등의 내용을 계약서에 추가하세요.

✅ 가급적 등기 완료 후 거래 진행

• 미등기 상태에서의 거래는 법적 보호를 받기 어려우므로, 가급적 등기 이후에 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

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3. 안전한 부동산 계약을 위한 체크리스트

부동산 계약 시 아래 체크리스트를 활용하면 사기를 예방할 수 있습니다.

✅ [1] 등기부등본, 건축물대장 확인 (계약 전 필수 확인)
✅ [2] 임대인 본인 확인 (신분증, 인감증명서 대조)
✅ [3] 전세 보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ [4] 계약서 특약 사항 추가 (보증금 반환, 하자 보수 조항 포함)
✅ [5] 중개업소 등록 여부 확인 (국토부 중개업소 조회)
✅ [6] 잔금 지급 전 소유권 이전 여부 확인

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결론: 철저한 사전 검토가 부동산 사기를 막는 길입니다

부동산 계약 사기는 한순간의 방심으로 큰 금전적 피해를 초래할 수 있습니다. 특히 전세 계약 사기와 미등기 전매 사기는 피해 복구가 어려운 경우가 많기 때문에 사전에 꼼꼼한 검토가 필수적입니다.

✔ 등기부등본 확인, 계약서 특약 추가, 전세 보증보험 가입 가능 여부 체크 등 기본적인 사항만 철저히 지켜도 사기를 예방할 수 있습니다.
✔ 부동산 계약이 생소하다면, 전문가 상담을 받거나 믿을 수 있는 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전합니다.

부동산 거래는 신중해야 합니다. 계약 전 반드시 위 사항을 점검하여 소중한 재산을 지키세요! 😊