아파트 실거래가 조작을 피하는 방법: 허위 매물 구별하는 법

서론

최근 부동산 시장에서는 허위 매물과 실거래가 조작이 큰 문제가 되고 있습니다. 일부 중개업자나 투자자들이 시장 가격을 왜곡하기 위해 실제 거래가 이루어지지 않은 가격을 신고하거나, 허위 매물을 올려 가격을 부풀리는 사례가 발생하고 있기 때문입니다.

특히 아파트 실거래가는 부동산 시장의 중요한 지표로 활용되기 때문에, 조작된 정보에 현혹되면 부정확한 시세를 기준으로 매매를 결정할 위험이 있습니다. 따라서 실거래가 조작을 피하는 방법과 허위 매물을 구별하는 법을 정확히 알고 있어야 합니다.

이번 글에서는 실거래가 조작이 이루어지는 방식과 그로 인한 피해를 막는 방법을 자세히 설명합니다. 또한, 허위 매물을 구별하는 법과 신뢰할 수 있는 거래 정보를 확인하는 방법도 함께 알아보겠습니다.

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1. 아파트 실거래가 조작이란?

1) 실거래가 조작의 개념

실거래가 조작이란, 실제 거래가 이루어지지 않았거나 거래 후 취소된 사례를 이용해 특정 아파트의 가격을 의도적으로 높이거나 낮추는 행위를 의미합니다. 주로 매도자, 매수자, 일부 부동산 중개업자들이 담합 하여 이루어집니다.

2) 실거래가 조작 방식

• 허위 신고 후 취소: 높은 가격으로 거래를 신고한 뒤 일정 기간이 지나면 계약을 취소하여 짧은 시간 동안 실거래가를 상승시키는 방식입니다.
• 일부 계약만 반영: 낮은 가격의 거래는 신고하지 않고, 높은 가격의 거래만 신고하여 시세를 왜곡하는 경우입니다.
• 가족 간 거래 활용: 가족이나 지인 간 거래를 통해 고의로 높은 가격을 신고하고, 이후 다시 원래 소유자에게 돌려주는 방식으로 가격을 조작할 수 있습니다.

이러한 조작 행위는 부동산 시장의 왜곡을 초래하며, 실수요자들에게 잘못된 시그널을 줄 수 있습니다.

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2. 허위 매물과 조작된 실거래가 구별하는 법

1) 허위 매물을 구별하는 방법

부동산 포털 사이트나 중개업소에서 올라오는 매물 중에는 실제 존재하지 않거나 거래 의사가 없는 허위 매물이 포함될 수 있습니다. 허위 매물은 매수자의 관심을 끌기 위해 시세보다 낮은 가격으로 등록되거나, 반대로 시세를 높이기 위해 높은 가격으로 등록되는 경우가 많습니다.

허위 매물을 구별하는 방법은 다음과 같습니다.

• 시세보다 현저히 낮거나 높은 가격이면 의심하기
  보통 특정 단지의 평균 실거래가에서 크게 벗어나는 매물은 허위일 가능성이 높습니다.
• 직접 전화해 매물이 실제 있는지 확인하기
  매물을 등록한 중개업소에 직접 전화해 상세 정보를 물어보는 것이 중요합니다. 만약 해당 매물이 이미 거래되었다며 다른 매물을 권한다면 허위 매물일 가능성이 큽니다.
• 빠르게 사라지는 매물은 의심하기
  허위 매물은 일정 시간 노출된 후 사라지는 경우가 많습니다. 같은 중개업소에서 반복적으로 특정 가격대의 매물이 짧은 시간 안에 사라진다면 주의해야 합니다.
• 여러 부동산 플랫폼에서 비교 검색하기
  네이버 부동산, KB시세, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 활용하여 여러 곳에서 동일한 매물이 등록되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

2) 실거래가 조작 여부 확인하는 법

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용하기
  국토부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템을 활용하면 특정 아파트의 거래 내용을 직접 확인할 수 있습니다. 거래 취소 사례까지 제공하는 경우가 있으므로 거래 후 일정 기간이 지나고도 유지되는 가격인지 확인하는 것이 중요합니다.
• 단기간 내 급격한 가격 상승 패턴 확인하기
  특정 기간 실거래가가 급격히 상승했다가 이후 하락하는 패턴이 반복된다면 조작 가능성을 의심해 볼 수 있습니다.
• 매수·매도자가 동일한 경우 체크하기
  같은 사람이 짧은 기간 내 동일한 아파트를 여러 번 사고파는 경우, 조작 가능성이 높습니다.
• 전세가율 확인하기
  매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 비정상적으로 낮거나 높은 경우, 조작 가능성이 있습니다. 보통 전세가율이 급격하게 변하는 경우에는 실거래가 조작이 개입되었을 가능성이 큽니다.

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3. 실거래가 조작을 피하는 안전한 거래 방법

1) 신뢰할 수 있는 거래 정보 확인

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원, KB부동산 등 공신력 있는 기관의 데이터를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
• 해당 지역의 평균 시세를 미리 조사하여 비정상적인 거래가 있는지 파악해야 합니다.

2) 여러 개의 거래 데이터를 비교 분석

• 최근 1년간 동일 아파트의 거래 데이터를 비교하면 조작 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.
• 인근 단지와 가격 변동률을 비교하여 특정 아파트의 가격만 급등했는지 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

3) 전문가 상담 및 현장 방문

• 부동산 전문가나 공인중개사와 상담하여 실거래가 조작 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.
• 직접 현장을 방문하여 매물이 실제 존재하는지 확인하고, 주변 시세와 비교하는 것도 중요합니다.

4) 허위 신고 피해를 보았을 경우 신고하기

• 실거래가 조작이 의심될 경우, 국토교통부 부동산 거래 신고 센터나 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다.
• 부동산114, 한국부동산원 등에서도 허위 매물 신고 시스템을 운영하고 있으므로 적극 활용해야 합니다.

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결론

아파트 실거래가 조작과 허위 매물은 부동산 시장의 신뢰를 저해하고, 실수요자들에게 피해를 줄 수 있는 심각한 문제입니다. 따라서 실거래가 조작을 피하려면 허위 매물을 구별하는 방법을 익히고, 여러 공신력 있는 기관의 데이터를 비교 분석해야 합니다.

특히 거래를 결정하기 전에는 직접 현장을 방문하고, 공인중개사와 상담하여 신뢰할 수 있는 정보를 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 조작된 거래를 발견했을 경우 신고를 통해 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 동참해야 합니다.

안전한 부동산 거래를 위해 꾸준한 정보 확인과 신중한 의사 결정이 필요하며, 다양한 데이터를 비교 분석하는 습관을 갖는 것이 가장 좋은 방법입니다.