분양가상한제 실거주의무 3년 유예, 누가 득하고 누가 손해볼까?

분양가 상한제 실거주 의무 3년 유예, 2024년 2월 현재 상황 및 전망

분양가상한제-실거주의무

우선 분양가 상한제에 대하여 알아보겠습니다.
분양가 상한제란?
분양가 상한제는 공동주택을 분양할 때 정부에서 산정한 가격 이하로만 판매할 수 있도록 하는 제도입니다.
이는 주택 가격 상승을 억제하고 실수요자의 주택 구입 부담을 완화하기 위한 정책입니다.
적용 지역 : 주택 가격 상승 우려가 있는 지역으로 정부에서 지정
적용 대상 : 공동주택(단독주택 제외)
분양가 산정 기준 : 택지비 + 건축비
분양가 상한제 적용 시기 : 입주자 모집 승인 신청 시점

분양가 상한제의 장점으로는
주택 가격 상승을 억제, 실수요자의 주택 구입 부담 완화, 주택 시장 안정이 있습니다.

분양가 상한제의 단점으로는
주택 공금 감소, 분양가 조작 가능성, 실수요자 판단 어려움이 있습니다.


1. 현재 상황
적용 대상: 2021년 2월 19일 이후 분양된 수도권 분양가 상한제 주택
내용: 최초 입주일로부터 2~5년간 실거주해야 함
위반 시: 징역 1년 또는 1천만원 벌금, 최초 분양가에 은행 이자만 합산한 가격으로 한국토지주택공사(LH)에 매각


2. 최근 변화 및 논의
2022년 하반기부터 부동산 시장 침체로 인해 실거주 의무 완화 논의 활발하게 이루어 졌습니다.
2024년 2월 현재:
당초 실거주 의무 폐지를 추진했으나 야당 반대에 막혀,
여야, 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예 방안에 잠정 합의했습니다.
최근 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회가 21일 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용의 주택법 개정안을 통과시켰습니다.
이 안에 분양가상한제 적용 아파트 중 인근지역 주택 매매시세 80~100% 구간에  대한 거주의무기간 3년 적용이 유예된다는 내용이 들어있습니다.
민주당, 실거주 의무 폐지 주장, 국민의힘, 일부 완화 주장했습니다.
국토 법안소위, 실거주 의무 3년 유예 주택법 개정안 등 법률안 의결하였고,
세부 내용으로는 실거주 의무를 최초 입주 가능일부터 3년 유예하는 주택법 개정안이 의결되었습니다.
분양가 상한제 주택 등에 대한 실거주 의무를 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해 주택을 분양받을 자가 준공된 주택에 바로 입주하지 않아도 되며, 현재 실거주 의무를 이행 중인 입주자에 대해서는 연속적으로 거주하지 않아도 거주기간에 포함하도록 하는 내용입니다.
또, 위반건축물 이행강제금 감경 비율을 75%로 상향하는 건축법 개정안 의결되었습니다.


1) 인근지역 주택매매 시세 80% 이하 - 거주의무기간 5년 산정(최초 입주 가능일 기준)
2) 인근지역 주택매매 시세 80% 초과 ~ 100% 이하 - 거주의무기간 3년 산정(최초 입주 가능일 기준)
3) 인근지역 주택매매 시세 100% 초과 - 실거주 의무 없음


총선 결과에 따라 실거주 의무 완화 방안 국회 통과 여부 결정으로 시행이 될 것으로 보입니다.
부동산 시장 상황에 따라 정부 정책 변동 가능성이 있습니다.
분양가상한제 적용 아파트 중 인근지역 주택매매 시세 100% 초과하는 단지를 제외하고는 실질적 이득을 볼 것으로 예상됩니다.
인근지역 주택매매 시세 80% 초과 ~ 100% 이하 경우, 거주의무기간 3년 산정(최초 입주 가능일 기준)일 때, 실거주 의무가 유예된다면3년 전세를 내놓을 수 있고, 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됩니다.
이에 따라 전국 많은 가구의 수혜가 예상되며, 이에 따른 전셋값 하락도 기대할 수 있습니다.

 

3. 주요 주장 및 논점

<실거주 의무 폐지 주장>
투기 심화 우려
부동산 시장 침체 심화 요인
실수요자 입주 제약


<실거주 의무 완화 주장>
시장 상황 개선 및 실수요자 보호 균형 필요
부분 완화 방안 모색 필요
3년 유예, 주택 유형별 차별화 등



4. 분양가 상한제 주택 실거주 의무 3년 유예, 총정리

분양가 상한제 주택 실거주 의무 3년 유예
당장 수분양자들이 잔금을 치르지 못해 입주를 포기하는 최악의 사태를 막을 수 있다고 하지만,
분양가 상한제 주택 실거주 의무 3년 유예로 인해 기존 임대차보호법 상 계약갱신청구권과 기간 충돌이 있을 수 있습니다. 이에 따라 임대인, 임차인 충돌이 일어날 수 있습니다.
따라서, 정부는 실거주 의무 3년 유예에 만족하지 않고 좀 더 근본적인 대책이 필요할 것으로 보입니다.
정부 정책에 맞는 부동산 전략을 세우셔서 알맞은 판단 하시길 바랍니다.