서울시 규제 철폐 1호, 상가 공실 문제 해결할 수 있을까?

서울시는 상업 지역과 준주거지역의 비거주 시설 의무 비율을 완화하는 규제 철폐 1호 정책을 발표했습니다.

이번 조치는 상업 지역의 비거주 시설 의무 비율을 20%에서 10%로 축소하고, 준주거지역의 비거주 시설 의무 비율을 완전히 폐지하여 주택 공급을 늘리는 것을 목표로 합니다.

하지만 이 정책이 상가 공실 문제 해결에 실질적인 도움이 될지, 혹은 도시 기능 저하와 투기 조장 등의 부작용을 초래할지에 대한 논란도 있습니다.

이번 글에서는 서울 상가 시장 현황과 규제 철폐 1호의 효과, 그리고 예상되는 우려 사항에 대해 분석해 보겠습니다.

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1. 서울 상가 시장 현황 – 공실률 심각한 수준

현재 서울의 상가 시장은 심각한 공실 문제를 겪고 있습니다.

✅ 주요 문제점

• 주상복합 아파트 내 상가 공실률 증가
• 신규 상가 분양 저조, 높은 임대료 부담
• 코로나19 이후 자영업 경기 위축으로 매출 감소

📌 사례: 강남 가로수길 공실률 41%

• 한때 상권이 활발했던 강남 가로수길조차 상가 공실률이 40%를 넘어섬
• 높은 임대료와 온라인 소비 증가로 자영업자들의 입점 감소

📌 결론: 높은 상가 분양가와 경기 불황으로 인해 공실 문제가 심각해지고 있으며, 이에 대한 해결책이 필요함.

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2. 서울시 규제 철폐 1호 – 상가 공실 해결책 될까?

서울시는 상가 공실 문제를 해결하고 주택 공급을 늘리기 위해 규제 철폐 1호를 발표했습니다.

 

✅ 규제 철폐 1호 주요 내용
1️⃣ 상업 지역: 비거주 시설 의무 비율 20% → 10% 축소
2️⃣ 준주거 지역: 비거주 시설 의무 비율 완전 폐지
3️⃣ 절차 간소화: 규제 완화 절차 기존 1년 → 3개월 단축

📌 핵심 변화

• 기존에는 상업 지역에 상가 비율을 20% 이상 확보해야 했음
• 이제는 상업 지역도 10%만 상가로 배치 가능
• 준주거지역에서는 상가를 아예 안 지어도 됨

✅ 기대 효과
1️⃣ 주택 공급 증가: 상업 지역에서도 주택 비율을 늘릴 수 있어 공급 증가 효과 기대
2️⃣ 건설 경기 활성화: 건설사들이 수익성이 낮은 상가 대신 주택을 지을 수 있어 분양률 개선
3️⃣ 상가 공실 문제 완화: 불필요한 상가 공급이 줄어들면서 기존 상가에 대한 수요 증가 가능

📌 결론: 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리고, 불필요한 상가 공급을 줄이는 효과를 기대할 수 있음

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3. 우려 사항 – 부작용은 없을까?

✅ 1) 도시 기능 저하 가능성

• 비거주 시설 감소로 인해 생활 편의시설 부족 문제 발생
• 주거지 내 상가 비율이 줄어들면, 주민들의 생활 편의성이 저하될 위험

✅ 2) 투기 조장 우려

• 상업 지역 내 주택 개발이 가능해지면서 부동산 투자 과열 가능성
• 투기 수요가 몰려 땅값이 상승할 경우, 주택 가격이 더 오를 가능성

✅ 3) 공공성 약화

• 기존에는 비거주 시설을 통해 공공시설 및 편의시설을 확보할 수 있었음
• 규제 완화로 공공시설이 부족해질 가능성 증가

✅ 4) 단기 효과에 그칠 가능성

• 단기적으로 건설 경기가 활성화될 수 있으나, 근본적인 경기 회복이 없다면 장기적인 효과는 제한적일 수 있음

📌 결론: 단기적으로는 주택 공급 증가와 상가 공실 문제 완화가 가능하지만, 장기적으로 도시 기능 저하 및 부동산 투기 가능성이 존재함

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4. 상업 지역과 준주거지역, 규제 철폐 후 전망

✅ 상업 지역 변화

• 기존: 상업 지역 내 비거주 시설(상가) 20% 이상 의무 건설
• 변경 후: 비거주 시설 10%만 유지 가능 → 나머지는 주택으로 개발 가능

✅ 준주거지역 변화

• 기존: 주거와 상업이 혼합된 지역으로 10% 이상 상가 배치 의무
• 변경 후: 비거주 시설 의무 비율 폐지 → 100% 주거 개발 가능

📌 전망
1️⃣ 상업 지역에서는 주택 공급이 증가하고, 상업시설 과잉 공급이 완화될 가능성
2️⃣ 준주거 지역은 상업시설 공급이 급격히 줄어들어 생활 편의성이 떨어질 위험

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5. 결론 – 규제 철폐 1호, 서울 상가 공실 문제 해결할 수 있을까?

📌 ✅ 긍정적인 효과

• 주택 공급 증가 → 서울 주택 부족 문제 완화 기대
• 건설 경기 활성화 → 건설사들의 수익성 개선 가능
• 상업 시설 공실 문제 완화 → 불필요한 상가 공급 감소

📌 ❌ 우려 사항

• 도시 기능 저하 가능성 → 편의시설 부족 문제 발생 가능
• 투기 수요 증가 우려 → 부동산 시장 불안정성 확대 가능
• 공공성 약화 → 상업시설 부족으로 생활 인프라 저하 가능

✅ 규제 완화는 상가 공실 문제를 해결하는 데 기여할 수 있지만, 장기적인 도시 균형 발전을 고려한 추가 대책이 필요합니다.
✅ "규제가 사라지는 공간에는 새로운 기회가 온다."
✅ 부동산 투자자라면, 이번 변화를 기회로 활용할 전략을 마련해야 합니다. 🚀

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