임대차3법? 헷갈리지 않고 이해하는 완벽 가이드!

임대차 3법

임대차 3법 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 주택 임대차 시장의 안정과 세입자 보호를 위해 도입된 3가지 정책입니다. 전월세신고제 / 전월세상한제 / 계약갱신청구권제입니다.
2019년 이후 부동산 시장에 영향을 미친 가장 큰 요인으로는 3가지가 있습니다.
코로나 팬데믹, 저금리로 인한 유동성 증가, 그리고 바로 임대차 3법입니다.
임대차 3법에 대해서 알아보시죠~!

임대차3법-계약갱신청구권

< 전월세 신고제 >

보증금이 6천만원 이상 또는 월세가 30만원 이상인 주택 임대차 계약은 계약 후 30일 이내에 지방자치단체에 신고해야 합니다.
신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
임차인이 지자체에 신고하게 되면 확정일자를 부여받을 수 있으며 비용은 따로 청구되지 않습니다.

전입신고와 확정일자 신청과 동시에 할 수 있도록 바뀌었습니다.
2021년 6월 1일 이후부터는 세입자가 별도로 확정일자를 받지 않아도 전월세 신고제를 이용하여
자동으로 등록되기 때문에 주민센터 방문 없이 간편하게 임차인이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
또, 전월세신고제를 통하여 실거래가 집계도 원활해질 것으로 예상합니다.
전월세 신고는 임대인과 임차인 둘 다 하는 것이 원칙이지만, 임대차계약서 내 임대인, 임차인 도장이 모두 들어가 있다면 임대인과 임차인 둘 중 한명만 신고해도 무방합니다.


< 전월세 상한제 >

계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 5% 내외로 제한 하는 것입니다. 전월세 상한제는 기존 계약에도 적용됩니다.
5% 초과 상승 계약 진행 시 무효가 되며, 반환 청구를 할 수 있습니다.


< 계약갱신청구권제 >

세입자는 2년 계약 만료 후 1회에 한하여 2년 계약을 청구할 수 있습니다.
임대차 보장 기간을 기존 2년에서 4년으로 늘린 것입니다.
계약갱신청구권 통지는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 통지해야 합니다. 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 시에는 정당한 사유 없이 거절할 수 없다는 것이 핵심입니다.
임대인은 거주 목적, 자녀 교육, 직장 이전, 노후 거주 등 정당한 사유가 없으면 갱신을 거부할 수 없습니다.
임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인 본인이나 직계 존비속이 거주 목적이라면 세입자의 계약 갱신 요구 거절할 수 있으며, 실제로 임대인이 2년 동안 거주해야 합니다. 하지만, 임대인의 실거주 파악 유무를 임차인이 스스로 증명해야 하는 부작용도 제기되고 있습니다.
묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을 경우에는 추후 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
묵시적 갱신은 임차인이 별다른 통지를 임대인에게 하지 않아도 자동으로 임대차 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신하게 되면 존과 동일한 조건으로 임대차 계약을 유지할 수 있습니다.


임대차 3법은 세입자 보호라는 좋은 정책 목적을 가지고 있습니다. 하지만 법의 긍정적인 취지와는 별개로
임대료에 제약을 가하는 정책은 필연적으로 임대료 가격을 올리게 됩니다.
전월세상한제만 생각해 보아도 임대인은 계약을 갱신할 때 임대료를 5% 한도 내에서만 올릴 수 있습니다.
만약 임차인이 계약갱신 청구를 해 최대 4년을 거주한다면, 첫 계약 2년 후 임대료를 5% 인상하더라도
집주인 입장에서는 총 4년에 걸쳐 임대료가 묶이게 됩니다. 따라서 자본주의 사회의 건물주 입장에서는 
첫 계약 시점의 임대료를 높일 수밖에 없습니다. 

 

 

<< 전셋값이 오를 경우 사람들의 선택지 >>

 

1. 돈을 더 보태 매매 시장으로 가는 것
2. 조금 더 저렴한 전세 매물을 찾아 이주하는 것
3. 거주지를 경기도 등 외곽으로 옮기는 것
4. 안위 주택인 다 세내나 연립으로 이사하는 것

임대차 3법의 시행으로 여러 선택지의 동시적인 발생으로 서민들은 혼란에 빠졌습니다.
저금리로 인한 유동성 과잉이 가격 상승의 중요한 원인이 된 데다 임대차 3법처럼 임대료를 상승시킬 가능성이 큰 정책은 부동산 시장이 안정적인 시기, 특히 공급 불량이 많을 때 실행되어야 합니다.


임대차 3법의 영향

임대차 3법은 세입자의 주거 안정을 강화하고, 임대료 상승을 억제하는 효과를 가져왔습니다.
그러나 임대차 시장의 변동을 야기하고, 주택 공급 감소, 임대료 상승 등의 부작용도 발생했습니다.
현재 고금리로 부동산 매매, 전월세 시장 모두 소강상태에 있습니다.
임대차 3법에 대한 여러 부작용도 있어, 임대차 3법의 폐지 또는 축소를 검토하겠다는 정부의 의견도 있습니다. 정부는 임대차 3법의 효과를 지속해서 평가하고, 필요에 따라 개선 방안을 마련해야 할 필요가 있습니다.