상가 원상복구 의무 명확한 기준 제시

상가 원상복구 의무란 임대차 계약 종료 시 임차인이 임대차 목적물을 원래 상태로 되돌려 놓아야 하는 의무를 말합니다. 
상가 계약 후 계약이 만료될 시, 임차인은 퇴실 시 상가 원상복구 기준에 따라 원상복구를 이행해야 할 의무를 지고 있습니다. 임차인은 상가 임차 후, 이미 설치가 된 시설까지도 철거해야 하는지, 아니면 본인이 설치한 시설까지만 철거해야 하는지 기준이 모호하실 수 있고, 이에따라 임대인과 분쟁이 발생 할 여지가 있습니다.
이에 따라 오늘은 상가 원상복구에 대한 명확한 기준을 설명해 드리겠습니다.

상가-원상복구

 

상가 원상복구 기준은 크게 법적 기준과 계약적 기준으로 나눌 수 있습니다.

<< 법적 기준 >>

① 임대차계약 종료 시점의 목적물 상태
임차인은 임대차 종료 시점에 목적물을 사용 중 통상적인 낡음을 제외하고 임대차 개시일 당시의 상태로 되돌려 놓아야 합니다.

② 임차인이 설치한 시설물
임차인이 임대차 목적물에 설치한 시설물은 임대차 종료 시점에 철거하고 원상회복해야 합니다. 단, 임대차 계약서에 별도의 약정이 있는 경우는 예외입니다. 당사자 간 원상복구 의무 특약이나, 약속된 사항이 있었다면 그 약속이 우선됩니다.
대법원 판례를 잠깐 살펴보면, 임차인은 이전에 설치를 해두었던 시설까지 원상복구를 할 의무는 없습니다.
즉, 임차인의 상가 원상복구 기준은 본인이 설치한 시설까지입니다. 기존 상가에 원래 시설이 되어 있고, 임차인이 이 시설의 일부를 개조하여 영업하였다면 계약 만료 후 본인이 설치한 시설까지만 철거하시면 됩니다.
다만, 이전에 설치한 시설까지 철거해야 한다는 대법원의 판례도 있습니다.
이 경우는 현재 임차인이 이전 임차인에게 지불했던 권리금에 시설 금액이 포함되어 있는 사례입니다.
권리금을 주고 상가 양도 양수를 진행하셨다면 신규임차인이 이전 임차인의 모든 지위를 승계한 것으로 봅니다. 때문에, 임대차계약 전 미리 협의를 진행하는 것이 좋으며, 보증금이나 임대료, 임대 기간 등등 여러 사항을 검토하고 임대인과 합의로 계약을 진행하시는 것을 추천해 드립니다.

③ 임대인의 손실
임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않아 임대인에게 손실이 발생한 경우 임차인은 손해배상책임을 져야 합니다.

<< 계약적 기준 >>

① 임대차 계약서
임대차 계약서에는 원상복구 관련 내용이 별도로 조합될 수 있습니다. 임대차 계약서에 명시된 원상복구 내용은 법적 기준보다 먼저 적용됩니다.

② 일반적인 원상복구 내용
벽지, 바닥재, 천장재의 복구 / 설비, 기구의 철거 및 복구 / 페인트칠, 청소 등

 

 

< 상가 원상복구 시 주의 사항 >

① 원상복구 범위 사전 확인
임대차 계약서에 명시된 원상복구 범위를 사전에 확인하고, 궁금한 사항은 임대인에게 문의하는 것이 좋습니다.

② 사진 촬영 및 증빙자료 확보
임대차 개시 시점과 종료 시점에 목적물의 상태를 사진 촬영 등을 통해 증빙자료를 확보하는 것이 좋습니다.

③ 원상복구 전문 업체 이용
원상복구 전문 업체를 이용하면 전문적인 시공으로 원상복구 기준을 충족하고 분쟁을 예방할 수 있습니다.

④ 분쟁 발생 시 전문가 도움받기
원상복구 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.


< 상가 원상복구 관련 판례 >

① 대법원 2014. 10. 30. 선고 2012다72844 판결
임차인이 임대차 목적물에 설치한 시설물은 임대차 종료 시점에 철거하고 원상회복해야 하며, 
임대차 계약서에 특약이 없는 이상 임대인은 임차인에게 철거 및 원상회복 비용을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

② 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다68444 판결
임차인이 임대차 목적물을 사용 중 통상적인 범위 내에서 늙게 된 경우에는 원상복구 의무를 부담하지 않는다고 판시했습니다.


위 상가 원상복구 관련 판례를 첨부해 보았습니다. 상가 원상복구 기준에 대해서는 여러 수많은 판례가 있습니다. 그만큼 많은 부분에서 분쟁이 일어나고, 여러 가지 형태의 분쟁이 존재합니다.
각각 사례에 따라 판단 기준이 다르기 때문에, 임대인과 임차인은 원상복구에 대한 각각의 입장을 명확히 하여 임대차 계약을 진행하시는 게 좋습니다. 상가 원상복구에대한 분쟁을 피하기 위해서는 되도록 임대차 계약서상 특약사항에 꼭 기재해 두시는 걸 권해드립니다. 생각보다 상가 계약과 관련된 분쟁들이 빈번하게 일어납니다. 소송으로 번지는 경우에는 수개월에서 수년까지 시간 소요가 되기 때문에 비용적으로나 시간상으로 상당한 손해가 될 수 있습니다. 이 때문에 미리미리 협의하여 분쟁의 소지를 예방하고, 조금의 손해가 있더라도 조금씩 양보하면서 배려하시는 것이 현명한 판단이라고 생각합니다.