상가임대차보호법, 환산보증금 초과 시 어떻게 달라질까요?

상가를 임대하는 사람이라면 누구나 한 번쯤 들어봤을 상가건물 임대차보호법. 이 법은 상가 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 환산보증금이라는 기준을 넘어서면 적용 범위가 달라진다는 사실을 알고 계세요?

 

환산보증금이란 무엇일까요?

간단히 말해, 보증금과 월세를 합쳐서 계산한 금액입니다.
계산 방법: 보증금 + (월세 * 100) = 환산보증금

예를 들어, 보증금 1억 원에 월세 100만 원인 상가의 환산보증금은 2억 원이 됩니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 환산보증금을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단합니다. 또, 지역마다 환산보증금의 기준은 다릅니다.

왜 환산보증금이 중요할까요?

 

상가건물 임대차보호법은 지역별로 환산보증금 기준을 정해놓고, 이 기준을 넘어서는 상가에는 법 적용을 제한하고 있습니다. 즉, 환산보증금이 기준 이하일 경우 상가건물 임대차보호법의 다양한 혜택을 받을 수 있지만, 기준을 초과하면 그 혜택이 줄어든다는 의미입니다.

보호 범위 결정: 환산보증금이 지역별 기준 이하일 경우 상가건물 임대차보호법의 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.
법적 분쟁 해결: 임대차 계약과 관련된 분쟁 발생 시, 법원은 환산보증금을 기준으로 판단하여 임차인을 보호합니다.

환산보증금을 초과하면 어떤 점이 달라질까요?

 

환산보증금을 초과하는 상가는 상가건물 임대차보호법의 많은 부분이 적용되지 않아, 임차인의 권리가 상대적으로 약해집니다.

 

상가건물 임대차보호법 적용 제한 부분

우선변제권, 최우선변제권: 다른 채권자보다 먼저 보증금임을 받을 수 있는 권리가 제한됩니다.
임차권등기: 보증금을 못 받았을 때 등기를 통해 보호받기 어렵습니다.
묵시적 갱신: 계약이 자동으로 연장되는 동안 임대인도 계약을 해지할 수 있습니다.
월세 인상 제한: 현재 상가건물 임대차보호법에서는 상가 월세 증액 한도를 5%로 제한하고 있습니다만, 환산보증금 초과 상가는 이와 별개로 임대인 임의로 월세를 크게 올릴 수 있습니다.
민법 적용: 환산보증금을 초과하는 경우, 상가건물 임대차보호법 대신 민법의 일반적인 임대차 규정이 적용됩니다.

환산보증금 초과 상가라도 상가건물 임대차보호법 적용 부분

권리금 회수: 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 
대항력: 사업자등록을 하고 상가를 점유하면 다른 사람에게 내 상가를 지킬 수 있는 힘(대항력)을 갖습니다.
계약 갱신청구권: 10년 동안 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가집니다.

 

지역별 환산보증금 기준 

서울특별시: 9억 원 이하
수도권 과밀억제권역: 6억9천만 원 이하
광역시 (수도권 과밀억제권역 제외), 세종특별자치시, 일부 경기도: 5억4천만 원 이하
그 밖의 지역: 3억7천만 원 이하

** 환산보증금이 위 기준보다 높은 금액이라면 민법의 규정을 따릅니다.

 

주의해야 할 점

계약 조건 꼼꼼히 확인: 계약서에 불리한 조항이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 수정해야 합니다.
보증금 반환 조건 명확히: 보증금 반환 시기에 대한 조건을 명확히 하고, 이를 계약서에 명시해야 합니다.
분쟁 발생 시 대처: 임대차 계약과 관련된 분쟁이 발생할 경우, 혼자 해결하기 어려우므로 법률 전문가의 도움을 받아 안전하고 신속하게 해결해야 합니다.

 

결론

환산보증금을 초과하는 상가는 상가건물 임대차보호법의 일부 혜택을 받을 수 있지만, 일반 상가보다 보호받는 범위가 좁습니다. 따라서 계약 하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 자신의 권리를 정확히 알고, 계약서에 중요한 내용을 꼼꼼히 기재하는 것이 좋습니다.

다소 고액의 상가 임대를 고려하고 있다면, 환산보증금 기준을 확인하고, 본인에게 유리한 조건으로 계약을 체결하기 위해 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.