부동산 증여세 계산법 – 부모에게 집 받을 때 세금 줄이는 방법

서론: 부모에게 부동산을 증여받을 때 세금 부담을 줄일 수 있을까요?

부모님으로부터 아파트나 주택을 증여받을 계획이 있다면 증여세 부담을 줄이는 방법을 반드시 알아야 합니다. 단순히 증여하는 것이 아니라, 적절한 절세 전략을 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있기 때문입니다.

부동산 증여는 양도세, 취득세, 증여세 등 다양한 세금이 발생하는 복잡한 과정입니다. 특히 증여세는 세율이 높고, 부동산 가격이 오를수록 부담이 커지기 때문에 사전에 정확한 계산법을 이해하고 절세 방법을 활용하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 부동산 증여세 계산법과 부모에게 집을 받을 때 세금을 줄이는 방법을 부동산 전문가의 시각에서 상세히 정리해 드리겠습니다.

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1. 부동산 증여세 기본 개념

✅ 부동산 증여란?

부동산 증여는 대가 없이 부모, 배우자, 자녀 등에게 부동산을 넘겨주는 것을 의미합니다. 증여를 받으면 증여받는 사람이 증여세를 납부해야 하며, 취득세도 별도로 부과됩니다.

✅ 증여세 과세 대상

✔️ 배우자, 자녀, 부모, 형제 등 모든 가족 간의 부동산 증여는 증여세 과세 대상
✔️ 증여세 면제 한도를 초과하는 경우 세금 부과
✔️ 일정 기간 내 저가 매매(시가보다 낮은 가격 거래)도 증여로 간주할 수 있음

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2. 부동산 증여세 계산법 (2025년 기준)

부동산 증여세는 증여받은 재산 가액에서 공제액을 뺀 후, 세율을 적용하여 계산합니다.

✅ 1) 증여세 면제 한도

증여세는 일정 금액까지는 공제됩니다.

증여자	증여세 면제 한도 (10년 기준)
부모 → 자녀	5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
배우자 간	6억 원
조부모 → 손자녀	5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
형제, 자매간	1,000만 원

✔️ 부모가 자녀에게 5,000만 원 이하의 부동산을 증여하면 증여세 없음
✔️ 부부간 6억 원 이하 증여는 비과세 (배우자 증여 활용 가능)

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✅ 2) 증여세율 (2025년 기준)

과세표준 (증여 금액)	증여세율	누진 공제액
1억 원 이하	10%	-
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

✔️ 증여세율은 과세표준이 높아질수록 누진세율 적용
✔️ 10년간 증여받은 총액 기준으로 계산 (10년마다 한도 초기화됨)

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✅ 3) 증여세 계산 예시

📌 부모가 자녀에게 시가 3억 원의 아파트를 증여하는 경우

1️⃣ 과세표준 계산

• 증여받은 금액: 3억 원
• 부모-자녀 공제 한도: 5,000만 원
• 과세표준 = 3억 - 5,000만 원 = 2억 5,000만 원

2️⃣ 세율 적용

• 1억 원까지 10% = 1,000만 원
• 나머지 1억 5,000만 원 × 20% = 3,000만 원
• 총증여세 = 1,000만 원 + 3,000만 원 = 4,000만 원

✔️ 부모-자녀 간 증여세 4,000만 원 발생

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3. 부모에게 부동산 받을 때 세금 줄이는 방법

✅ 1) 배우자 증여 활용 (6억 원까지 비과세)

✔️ 배우자에게 먼저 증여 후, 자녀에게 증여하면 증여세 절감 가능
✔️ 부부 공동명의로 변경 후, 자녀에게 순차적으로 증여하는 방식도 유리

📌 예시

• 부모가 배우자에게 6억 원 이하 증여 → 증여세 없음
• 이후 배우자가 자녀에게 5,000만 원씩 나누어 증여 → 세금 절감 효과

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✅ 2) 10년마다 분할 증여 활용

✔️ 10년마다 증여세 면제 한도를 활용하면 절세 가능
✔️ 한 번에 증여하는 것보다, 여러 번 나누어 증여하는 것이 유리

📌 예시

• 2025년: 부모가 자녀에게 5,000만 원 증여 → 증여세 없음
• 2035년: 다시 5,000만 원 증여 → 증여세 없음

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✅ 3) 양도세 절세 전략 – 저가 매매 활용

✔️ 부모가 자녀에게 증여하는 대신, 낮은 가격에 매도하면 양도세 활용 가능
✔️ 단, 시세보다 너무 낮은 가격에 매도하면 국세청에서 증여로 간주할 가능성 있음

📌 예시

• 부모가 자녀에게 시가 5억 원 아파트를 3억 원에 매도하면 양도세 적용 (증여세보다 낮은 세율 가능)

✔️ Tip: 감정평가를 받아 적절한 가격으로 매도하면 절세 효과가 큼

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4. 부동산 증여세 절감 전략 요약

절세 방법	적용 가능 대상	절세 효과
배우자 증여 활용	배우자 → 자녀	6억 원까지 증여세 없음
10년마다 분할 증여	부모 → 자녀	10년마다 5,000만 원 공제 활용
저가 매매 활용	부모 → 자녀	양도세 적용으로 절세 가능
부부 공동명의 후 증여	배우자 → 자녀	증여세 절감 효과

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결론: 부동산 증여, 전략적으로 접근해야 세금을 줄일 수 있습니다!

부모에게 부동산을 증여받을 때 증여세, 양도세, 취득세 등 다양한 세금을 고려한 절세 전략이 필요합니다.

✅ 배우자 증여를 활용하면 최대 6억 원까지 증여세 면제
✅ 10년마다 증여세 면제 한도를 활용해 분할 증여하면 절세 효과 큼
✅ 저가 매매를 활용하면 양도세로 전환하여 절세 가능

📌 부동산 증여는 금액이 크기 때문에 절세 전략을 세우고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다! 😊