2025년 부동산 보유세 계산법 (재산세 & 종합부동산세) – 절세 전략까지

부동산을 소유하고 있다면 매년 **보유세를 (재산세 & 종합부동산세)** 납부해야 합니다. 특히 2025년부터 공시가격 현실화 정책과 세율 조정이 이루어지면서 보유세 부담이 일부 변화될 예정입니다.

이번 글에서는 재산세와 종합부동산세의 차이점, 계산법, 1주택자 및 다주택자의 세금 부담 변화, 그리고 절세 전략까지 상세히 정리하겠습니다.

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📌 1. 부동산 보유세란? (재산세 & 종합부동산세 차이점)

✅ 보유세란?

• 부동산을 소유하고 있는 것만으로 매년 부과되는 세금
• 재산세 + 종합부동산세(종부세)로 구성

✅ 재산세 vs 종합부동산세 차이점

구분	재산세	종합부동산세
과세 대상	모든 부동산	공시가격 11억 원(1주택) 이상 주택
부과 기준	공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율	공시가격 합산 기준 초과 시 부과
납부 시기	7월, 9월(2회 분납 가능)	12월 (1회 납부)
과세 주체	지방세 (구청, 시청 관할)	국세 (국세청 신고)

 

• 재산세는 모든 주택에 부과되며, 종부세는 일정 기준(공시가격 11억 원 초과)을 넘는 경우에만 추가 부과됨.
• 1주택자는 공시가격 11억 원까지 종부세 비과세, 다주택자는 공시가격 합산 기준으로 과세함.

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📌 2. 재산세 계산법 (2025년 기준)

✅ 재산세 계산 공식
재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율

 

✅ 2025년 공정시장가액비율

• 공시가격 × 60% (2024년 45% → 2025년 60%로 인상)

✅ 2025년 재산세율

과표구간 (공시가격 × 공정시장가액비율)	세율
6천만 원 이하	0.1%
6천만 원 ~ 1억5천만 원	0.15%
1억5천만 원 ~ 3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

 

✅ 재산세 계산 예시

📌 시나리오 1: 공시가격 5억 원 주택 보유 (1주택자 기준)

• 공정시장가액비율 = 5억 × 60% = 3억 원
• 세율 적용 = 3억 원 × 0.4% = 120만 원
• 재산세 = 120만 원

📌 시나리오 2: 공시가격 10억 원 주택 보유 (1주택자 기준)

• 공정시장가액비율 = 10억 × 60% = 6억 원
• 세율 적용 = (6천만 원 × 0.1%) + (9천만 원 × 0.15%) + (1억5천만 원 × 0.25%) + (3억 원 × 0.4%)
• 재산세 = 30만 원 + 13.5만 원 + 37.5만 원 + 120만 원 = 201만 원

📌 💡 재산세 절감 TIP:

• 재산세는 주택 공시가격이 낮을수록 절감 가능
• 공시가격 인하 신청(이의신청)을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있음

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📌 3. 종합부동산세(종부세) 계산법 (2025년 기준)

✅ 2025년 종부세 과세 기준

구분	2024년 기준	2025년 기준
1주택자 종부세 기준	공시가격 12억 원 초과	공시가격 11억 원 초과
다주택자 종부세 기준	공시가격 합산 9억 원 초과	공시가격 합산 9억 원 초과

 

✅ 종부세 계산 공식
(공시가격 합산 - 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율

 

✅ 2025년 종부세율

과표구간 (공시가격 - 공제금액)	1주택자 세율	다주택자 세율
3억 원 이하	0.5%	1.2%
3억 초과 ~ 6억 원 이하	0.7%	1.6%
6억 초과 ~ 12억 원 이하	1.0%	2.2%
12억 초과	1.5%	3.0%

 

✅ 종부세 계산 예시

📌 시나리오 1 : 1주택자 (공시가격 13억 원 주택 보유)

• 과세 대상 금액 = 13억 - 11억 = 2억 원
• 공정시장가액비율(60%) 적용 = 2억 × 60% = 1.2억 원
• 세율 적용 (0.5%) = 1.2억 × 0.5% = 60만 원

📌 시나리오 2: 다주택자 (공시가격 15억 원 & 8억 원 주택 보유)

• 합산 공시가격 = 15억 + 8억 = 23억 원
• 과세 대상 금액 = 23억 - 9억 = 14억 원
• 공정시장가액비율(60%) 적용 = 14억 × 60% = 8.4억 원
• 세율 적용 (2.2%) = 8.4억 × 2.2% = 184.8만 원

📌 💡 종부세 절감 TIP:

• 1주택자는 장기보유특별공제 활용 가능 (최대 80%)
• 다주택자는 증여·법인 명의 활용 시 세금 부담 경감 가능

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✅ 결론: 2025년 부동산 보유세 절세 전략

 

✔ 공시가격이 낮아지면 보유세 부담이 줄어듦 → 공시가격 이의신청 활용
✔ 1주택자는 공시가격 11억 원까지 종부세 비과세 → 장기보유특별공제 적극 활용
✔ 다주택자는 법인 명의 또는 배우자 증여를 통한 절세 전략 필요
✔ 재산세는 7월, 9월 / 종부세는 12월에 납부 → 미리 대비하여 자금 계획 세우기

💡 부동산을 보유하고 있다면, 재산세와 종부세를 미리 계산하고, 효과적인 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다! 😊